Afbreken onderhandelingen toegestaan?

Deze zaak (HR 12 augustus 2005, RvdW 2005, 93 (CBB/JBO) betreft een grondtransactie. De partij die de grond moest leveren, JBO, moest deze grond zelf nog verwerven van de Gemeente. De kopende partij, CBB, had echter haast. Over een bouwvergunning bestond ook nog geen uitsluitsel. Op een gegeven moment was CBB het kennelijk beu. Er werd een brief gestuurd op 20 maart 2000, waarin duidelijkheid gevraagd werd wat de termijn was waarop de grond in kwestie geleverd kon worden. Het antwoord daarop was dat er een “definitieve grondaanbieding” te verwachten viel. Wat betreft het tijdspad was de brief verder niet concreet. Vervolgens heeft CBB op 31 maart 2000 de onderhandelingen afgebroken.
CBB vorderde schadevergoeding wegens onrechtmatig handelen van JBO. JBO stelde een tegenvordering in door vast te stellen dat CBB onrechtmatig gehandeld heeft door de onderhandelingen af te breken.
Dat laatste wordt door de rechtbank toegewezen. De onderhandelingen zouden ten onrechte afgebroken zijn. CBB laat het daar niet bij zitten en gaat in beroep bij het Gerechtshof. Deze bekrachtigt het vonnis van de Rechtbank, maar beperkt de schadevergoeding welke CBB moet betalen aan JBO tot de helft.
Dan komt de zaak bij de Hoge Raad. Deze bepaalt dat de maatstaf voor de beoordeling voor een dergelijke zaak is, dat:
Ieder van de onderhandelende partijen vrij is de onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in het tot stand komen van de overeenkomst of in verband met de andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn.
Kort gezegd, moet er dus sprake zijn van (1) totstandkomingsvertrouwen (de deal zat er echt aan te komen), (1.b.) andere omstandigheden, (2) het onaanvaardbaar is de onderhandelingen af te breken. De Hoge Raad voegt daar nog aan toe:
Daarbij dient rekening te worden gehouden met de mate waarin en de wijze waarop de partij die de onderhandelingen afbreekt tot het ontstaan van de vertrouwen heeft bijgedragen en met de gerechtvaardigde belangen van de deze partij.