Ontbindende voorwaarde in contract; kan je daar altijd een beroep op doen?

Beroep op ontbindende voorwaarde in strijd met redelijkheid en billijkheid?

HR 24 oktober 2008, LJN: BE9997-Hoogendoorn/Benthuizen. In die zaak verkoopt Hoogendoorn aan Benthuizen twee percelen weiland. De ontbindende voorwaarden luidden:
1.            Dat het bij deze gekochte terrein niet valt in het bestemmingsplan A, met bestemming woningbouw in de meest ruime zin des woords.
2.            dat de benodigde vergunningen op het gebied van de Wet op de Ruimtelijke Ordening en de Woningwet niet worden verkregen.
Benthuizen heeft een voorschot betaald aan Hoogendoorn. Dat voorschot mag hij houden indien na tien jaar de beoogde bestemming door Benthuizen niet is verkregen. Na zes jaar wordt het bestemmingsplan Messelande goedgekeurd, waarmee de weilanden een andere bestemming dan woningbouw krijgen; in maart 2002 wordt dit bestemmingplan onherroepelijk. Benthuizen geeft dan te kennen de percelen te willen afnemen en daarvoor te willen betalen. Hoogendoorn stelt dan een beroep te doen op de ontbindende voorwaarde.
Aan de ontbindende voorwaarde is voldaan: de eerste voorwaarde komt er op neer dat de percelen niet worden bestemd voor woningbouw in de meest ruime zin des woords. Dat is het geval, want 80% van de grond krijgt de bestemming bedrijven.
Een issue in de rechtszaak die volgt, is dat niet is overeengekomen wie een beroep zou kunnen doen op de ontbindende voorwaarden.
Naar oordeel van het Gerechtshof kan verkoper Hoogendoorn zich niet op de ontbindende voorwaarden beroepen, omdat dit in de gegeven omstandigheden in strijd zou zijn met de redelijkheid en billijkheid. Volgens het Gerechtshof zou de partijbedoeling geweest zijn dat de koper, Benthuizen, een beroep op die voorwaarden zou kunnen doen, althans in diens belang die voorwaarden zijn opgenomen.
De zaak komt dan bij de Hoge Raad. Deze vindt dat het Gerechtshof te ver is gegaan in de aanname dat alleen de koper een beroep zou mogen doen op de ontbindende voorwaarden. De Hoge Raad bekijkt de omstandigheden welke het Gerechtshof heeft geformuleerd en welke relevant zouden zijn bij de toetsing aan de redelijkheid en billijkheid. De Hoge Raad concludeert dat het Gerechtshof te ver is gegaan door te stellen dat in de gegeven omstandigheden een beroep op de ontbindende voorwaarden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn.
Hieruit blijkt wel dat het belangrijk is om bij het opstellen van het contract aan te geven wie eventueel een beroep kan doen op een ontbindende voorwaarde. Dat geldt te meer aangezien de artikelen 6:21 en 6:22 BW er ook vanuit gaan dat een verbintenis, c.q. contract zonder meer vervalt indien de ontbindende voorwaarde is ingetreden. Indien het dus de bedoeling is dat de voorwaarde alleen effect krijgt op één partij (of beide partijen, als dat de bedoeling is) er een beroep op doet, dan dient dat uitdrukkelijk in de overeenkomst vermeld te worden.